Mutuo ipotecario impresa: cos’è, come funziona e quanto costa?

mutuo ipotecario impresa

Il mutuo ipotecario per l’impresa è una grande risorsa per le aziende che intendono ampliare, diversificare, trasformare la propria attività, o effettuare una qualsiasi forma di investimento. In particolare, il mutuo ipotecario è la soluzione più adatta e, spesso, una scelta obbligata, in quei casi in cui si necessita di un finanziamento di grande entità, come nel caso di acquisto di beni immobili.

In questo approfondimento, analizzeremo nel dettaglio tutti i parametri che fanno parte del mutuo ipotecario per l’impresa, iniziando con rispondere alle domande più frequenti: cos’è il mutuo ipotecario per l’impresa e come richiederlo facilmente? Per scoprire tutti i dettagli e rispondere a tutte le tue domande, continua a leggere questo articolo.

Tempo di lettura stimato: 13 minuti

Cos’è il mutuo ipotecario aziendale?

Un mutuo ipotecario è una forma di finanziamento erogata da un istituto di credito a un soggetto beneficiario, nel nostro caso un’impresa. Per comprendere appieno cosa intendiamo per mutuo ipotecario impresa, dobbiamo soffermarci su entrambi i termini e spiegare sia cos’è un mutuo e come funziona, sia cos’è un’ipoteca. Il mutuo ipotecario si distingue dalle altre forme di finanziamento perché è garantito da un’ipoteca. Ma andiamo con ordine.

Cos’è il contratto di mutuo aziendale?

Ottenere un mutuo significa, anche per un’impresa, sottoscrivere un contratto con un istituto di credito, in genere con una banca. Il contratto regola l’entità del mutuo, le modalità di rimborso, i tassi di interesse, l’ammontare dei canoni mensili e la sottoscrizione di garanzie.

I tassi di interesse: dal tasso fisso al variabile con CAP

Un mutuo impresa può essere a titolo gratuito o, quasi sempre, a titolo oneroso. Quando un mutuo è a titolo oneroso significa che è previsto, oltre al rimborso della quota presa in prestito, anche il pagamento di una percentuale di interessi. Il valore del tasso di interesse determina il costo del mutuo ed è quindi determinante per calcolare la quota totale che dovremmo restituire alla banca e l’importo delle rate. Il tasso di interesse viene calcolato su base annua.

Ma chi lo stabilisce? La percentuale del tasso di interesse dipende da alcuni fattori, che sono diversi a seconda del tipo di tasso che consideriamo (esiste infatti il tasso fisso e il tasso variabile).

Un parametro che incide su tutti i tassi di interesse è lo spread, di cui abbiamo spesso sentito parlare in questi anni e che è la differenza tra il rendimento dei titoli italiani e Bund tedeschi. Uno spread maggiore determina tassi di interesse maggiori. Devi sapere che i mutui non sono tutti di un tipo. Esistono infatti i mutui a tasso fisso, variabile, misto, a rata costante, a tasso variabile con CAP.

Mutui a tasso fisso

Nei mutui a tasso fisso, il tasso di interesse si stabilisce nel momento della stipula del contratto e rimane invariato per tutta la durata del contratto. In questo caso, oltre che dallo spread, il tasso fisso viene determinato anche in base all’EURIRS (Euro Interest Rate Swap).
Con il mutuo a tasso fisso le rate rimangono invariate per tutta la durata del contratto, ma lo svantaggio è che, a parità di importo e durata del mutuo, il mutuo impresa a tasso fisso può avere costi di base un po’ più alti rispetto a quello a tasso variabile. Per chi è consigliato il mutuo a tasso fisso? Per chi ha un reddito costante e chi vuole pianificare con certezza le proprie spese.

Mutui a tasso variabile

La percentuale del mutuo a tasso variabile si basa sull’Euribor. In questo caso, il tasso di interesse non è bloccato, ma ricalcolato ogni anno. La percentuale del tasso di interesse segue quindi gli andamenti del mercato e pertanto la rata subisce le conseguenti variazioni al ribasso o al rialzo.
La percentuale di interesse viene pertanto ricalcolata periodicamente secondo intervalli stabiliti nel contratto di mutuo.
Per chi è adatto il mutuo a tasso variabile? Per chi può contare su un reddito medio-alto che gli può consentire una certa elasticità anche al rialzo, e anche per chi ha una certa propensione al rischio.

Mutui a tasso misto

I mutui a tasso fisso e tasso variabile sono i più diffusi, ma questo non significa che non esistano delle alternative. Il mutuo a tasso misto è una di queste. in questo caso, si può scegliere di cambiare il tasso fisso in tasso variabile (o viceversa) in determinate scadenze che sono previste al momento della stipula del contratto. Tuttavia, il cambio di tasso, spesso, ha un costo: è un parametro da tenere in considerazione quando si compiono questo tipo di scelte.

Mutui a rata costante

I mutui a rata costante sono meno frequenti. Consistono in mutui a tasso variabile in cui la volatilità del tasso non incide sull’ammontare della rata, ma sulla durata del contratto.

Mutui a tasso variabile con CAP

I mutui a tasso variabile con CAP sono invece molto diffusi. Si tratta di mutui a tasso variabile come li abbiamo descritti in precedenza in cui è però stabilito un tetto massimo oltre il quale la rata non subirà modifiche. Detto questo, devi sapere che quando richiedi un mutuo ti viene proposto un piano di ammortamento.

Cos’è il piano di ammortamento di un mutuo ipotecario per impresa?

Il piano di ammortamento è un documento che stabilisce l’intero ciclo del tuo finanziamento. Può essere considerato come la roadmap che dovrai seguire per risarcire la banca del prestito che ti ha concesso. Oltre quindi all’importo delle rate del mutuo che dovrai pagare, il piano di ammortamento contiene:

  • la durata del mutuo (e quindi il numero di rate che ti rimangono da pagare di mese in mese)
  • il tasso di interesse
  • la quota capitale
  • la quota interessi

Cosa sono la quota capitale e la quota interessi?

La quota capitale e la quota interessi costituiscono, insieme, la rata del mutuo che devi pagare. Come saprai, la rata è composta da una parte che corrisponde a una quota di ciò che hai preso in prestito (e questa è la quota capitale) e una parte di interessi che è la quota di interessi. Il piano di ammortamento ti specifica, rispetto alla tua rata, a quanto ammonta la quota capitale e a quanto ammonta la quota interessi.

Piano di ammortamento e tasso variabile

Nei mutui a tasso variabile non si può predire con esattezza a quanto ammonteranno le rate in futuro. In particolare, mentre la quota capitale rimarrà fissa, lo stesso non varrà per la quota interessi: siccome non si può predire con certezza come andrà il mercato, non si può predire con certezza a quanto ammonteranno gli interessi nel corso degli anni. Il piano di ammortamento nel caso di un mutuo a tasso variabile diventa pertanto una ipotesi di come si svolgerà il rimborso di finanziamento. In genere, nel piano di ammortamento si fa una simulazione tenendo in considerazione il tasso di interesse in vigore al momento della stipula del contratto.

Mutui imprese: cos’è l’ipoteca?

Ora che abbiamo esaminato tutti i dettagli e le tipologie del mutuo impresa, non ci resta che chiarire cos’è l’ipoteca, visto che il mutuo ipotecario ha questa caratteristica distintiva, quella di prevedere l’iscrizione di un’ipoteca. L’ipoteca è una garanzia reale, ovvero, che consente un concreto soddisfacimento delle ragioni del creditore. Il creditore che ottiene un’ipoteca a garanzia del proprio credito, può cioè entrare in possesso del bene ipotecato e farne quello che vuole, godendo anche del privilegio su eventuali altri creditori. Se il bene è stato venduto a terzi, per esempio, il creditore otterrà comunque di soddisfare il proprio credito attraverso la vendita all’asta del bene ipotecato.

In altre parole, quando un debitore – che ha iscritto un’ipoteca – diventa insolvente, il creditore ha diritto di vendere il bene all’asta in modo da utilizzare il ricavato per avere il proprio credito risarcito.
Se il bene ipotecato viene venduto a terzi, il bene rimane gravato dall’ipoteca. È per questo che anche se il debitore non risulta più in possesso del bene immobile, il creditore può comunque domandare l’immobile ipotecato perché sia venduto all’asta e ottenere il proprio risarcimento.

Cos’è quindi un mutuo ipotecario per l’impresa?

Il mutuo ipotecario impresa è un mutuo aziendale per accedere al quale il soggetto beneficiario ha dovuto iscrivere un bene immobile in ipoteca a garanzia del finanziamento.
In genere, si offrono ipoteche immobile: l’ipoteca è quindi costituita da un bene immobile – abitazione, capannone, o di altra natura – che diventerà a disposizione dell’istituto di credito qualora il debitore diventi insolente.

Quali beni immobili possono essere iscritti come ipoteca?

Come abbiamo accennato, l’iscrizione di e ipoteche riguarda soprattutto beni immobili, ma possono essere anche ipotecati:

  • diritti di superficie: il diritto di proprietà della costruzione quando il suolo è di un altro soggetto;
  • il diritto dell’enfiteuta: quello del concedente sul fondo concesso dal proprietario in godimento ad altri affinché lo usi e gli apporti miglioramenti in cambio di un canone annuo.
  • autoveicoli iscritti in pubblici registri.

L’ipoteca può essere anche iscritta sul bene immobile per il cui acquisto è stato chiesto il mutuo stesso.

Si può vendere un bene ipotecato?

Sì può vendere un bene ipoteca, ma il bene viene ceduto insieme all’ipoteca. Come abbiamo già accennato, se il debitore risulta insolvente, la banca ha quello che viene definito diritto di sequela: il creditore può espropriare il bene ipotecato anche se nel frattempo è stato venduto a un terzo, diverso dal debitore.

Cosa significa ipoteca volontaria?

Esistono diversi tipi di ipoteca, ma nel caso di mutui aziendali ipotecari si tratta sempre di ipoteca volontaria. In questo caso, l’ipoteca viene iscritta in virtù di un contratto tra le parti, che in questo caso è un contratto di mutuo. Il contratto deve essere stipulato in forma scritta e deve poi essere trascritto nei pubblici registri immobiliari relativi al luogo dove si trova l’immobile.

Ipoteca su un bene già ipotecato

Si può iscrivere una seconda ipoteca su un bene già ipotecato. In questo caso, la nuova ipoteca ha un grado successivo alla precedente. Un creditore di un’ipoteca di secondo grado (cioè una seconda ipoteca iscritta dopo la prima) può quindi soddisfarsi sul bene solo dopo che è stato tacitato il creditore che vanta l’ipoteca di primo grado.

C’è una scadenza sull’ipoteca?

Un’ipoteca dura 20 anni. Se al termine di questo periodo non viene rinnovata, l’ipoteca scade.
L’ipoteca scade anche nel momento in cui il debito – garantito dal bene immobile ipotecato – viene risarcito. In questo caso, il debitore con il senso del creditore ne richiede la cancellazione. Se il creditore si rifiuta può incorrere in un abuso di diritto: ecco perché al termine del risarcimento del mutuo, l’ipoteca si può considerare scaduta.

Quali sono i costi dell’ipoteca?

Iscrivere ipoteche ha un costo che grava sul costo totale del mutuo stesso. In particolare sono previste due principali imposte ipotecarie: una, del 2%, per l’iscrizione di nuove ipoteche su un bene, mentre
un’altra dello 0,5% per la cancellazione delle ipoteche esistenti al momento del rogito.

Perché iscrivere un mutuo ipotecario impresa?

Ottenere un mutuo ipotecario suona abbastanza rischioso: se non sarai in grado di risarcire il prestito e pagare le rate, la banca si approprierà del bene ipotecato, qualunque esso sia. Tiene anche presente che vendere un bene ipotecato diventa molto più difficile: perché, anche se vi è un passaggio di proprietà, l’ipoteca non viene cancellata: è difficile che qualcuno sia disposto ad acquistare un bene che, in caso di insolvenza di qualcun altro, potrei essere costretto a dover cedere alla banca.

Ma allora perché iscrivere un’ipoteca su un mutuo?
Le ipoteche sono garanzie reali molto importanti. Il motivo per cui potresti voler prendere la decisione di iscrivere un’ipoteca sul capannone della tua azienda, per esempio, è che questo ti consentirebbe di ottenere prestiti molto onerosi, molto di più di quelli che otterresti senza offrire questo tipo di garanzie.
Nel momento in cui prendi la tua decisione, quindi, valuta i rischi, ma valuta anche le opportunità.

FAQ Mutuo ipotecario impresa: 3 risposte alle tue domande frequenti

Cos’è il mutuo ipotecario aziendale?

Un mutuo ipotecario aziendale è una forma di finanziamento erogata da un istituto di credito a un impresa.

Come funziona un mutuo ipotecario aziendale?

Il mutuo ipotecario per le imprese è un finanziamento a medio-lungo termine. Di solito l’azienda riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa con rate di importo costante o variabile.

Quali sono i tassi di interesse di un mutuo ipotecario impresa?

Il tasso di interesse viene calcolato su base annua e la percentuale degli interessi dipende da alcuni fattori, che variano se si considera i il tasso fisso o il tasso variabile.

Come richiedere un mutuo ipotecario aziendale?

Adesso che hai letto le informazioni di cui sopra, possiedi la conoscenza giusta per poter richiedere un mutuo ipotecario per la tua impresa. Ma devi sapere che ottenerlo è sempre molto complesso. Soprattutto dopo il Credit Crunch del 2011, e quindi le restrizioni applicate alle banche che sono costrette a rispettare determinati parametri in termini di erogazione del credito.

Questo influenza molto la velocità di risposta delle banche alle imprese che hanno bisogno di accedere al credito. Molte imprese, infatti, si affidano quotidianamente a società esperte come Finera. Abbiamo già aiutato oltre 500 imprenditori a ottenere i finanziamenti di cui avevano bisogno. Questo è possibile grazie a una rete in cui vantiamo più di 20 partner finanziari e istituti di credito. Se vuoi ottenere un mutuo per la tua impresa allora il modulo per ottenere una prima consulenza gratuita.

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